Le Parlement a récemment adopté une proposition de loi visant à encadrer plus strictement les locations meublées touristiques, notamment celles proposées via des plateformes comme Airbnb. Ces nouvelles règles, applicables à partir de 2025, entraînent une réduction des avantages fiscaux pour ce type de location, incitant les propriétaires à se tourner vers la location longue durée.
Nouvelles règles fiscales pour les meublés touristiques
Face à l’augmentation des locations saisonnières, accusées de contribuer à la pénurie de logements et aux tensions du marché locatif, le législateur souhaite harmoniser les avantages fiscaux entre la location meublée et la location nue. Voici les principaux changements pour les revenus locatifs perçus dès 2025 :
- Pour les meublés non classés :
- L’abattement fiscal passe de 50 % à 30 %.
- Le plafond des revenus locatifs éligibles à cet abattement est réduit de 77 700 € à 15 000 €.
- Pour les meublés de tourisme classés :
- L’abattement passe de 71 % à 50 %.
- Le plafond des revenus locatifs annuels concernés diminue de 188 700 € à 77 000 €.
Quel impact pour les propriétaires Airbnb ?
Ces nouvelles règles concernent principalement les propriétaires ayant opté pour le régime micro-BIC, qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs avant imposition. Selon les données de l’administration fiscale, cela concerne une minorité de loueurs, la plupart (70 %) utilisant le régime réel.
Pour les petits loueurs, qui louent de manière occasionnelle sur Airbnb, cette réforme risque de réduire la rentabilité de leurs biens, car leur imposition augmentera. En revanche, les propriétaires ayant des charges locatives importantes pourraient trouver le régime réel plus avantageux, à condition que ces charges représentent au moins 30 % de leurs revenus locatifs.
Vers une location longue durée ?
Face à ce durcissement fiscal, certains propriétaires pourraient envisager de basculer vers la location de longue durée, perçue comme plus stable et moins exposée aux changements réglementaires. Cependant, le régime micro-BIC reste identique pour les deux types de location (abattement de 30 %), ce qui limite les gains potentiels de ce choix.
De plus, la location longue durée n’est envisageable que si le bien est disponible toute l’année, ce qui pourrait ne pas convenir à tous les propriétaires.
Des incitations à venir pour la location longue durée
Un amendement au projet de loi de finances 2025 propose d’augmenter l’abattement fiscal de la location nue de 30 % à 50 %. Toutefois, cette mesure est encore incertaine, car elle pourrait être modifiée ou supprimée si le gouvernement utilise l’article 49.3 pour faire adopter le budget. Laurent Saint-Martin, ministre des Comptes publics, s’est dit favorable à une hausse plus modérée de l’abattement, à 40 %.
Les hôteliers en guerre contre Airbnb
Parallèlement, les tensions entre les professionnels du tourisme et Airbnb restent vives. Si Airbnb a récemment remporté une bataille judiciaire contre l’Union des Métiers et des Industries de l’Hôtellerie (Umih), qui dénonçait une concurrence déloyale, d’autres actions judiciaires sont en cours. En juin 2024, 26 hôteliers ont saisi le tribunal de commerce de Lisieux pour des pratiques qu’ils jugent déloyales.
Que doivent faire les propriétaires ?
Les propriétaires doivent analyser leur situation pour minimiser les pertes liées à ce changement fiscal. Voici quelques pistes :
- Passer au régime réel si leurs charges locatives (travaux, intérêts d’emprunt…) dépassent 30 % des revenus.
- Envisager la location longue durée, particulièrement si des incitations fiscales supplémentaires sont adoptées.
La réforme marque un tournant pour les meublés touristiques, visant à rééquilibrer le marché locatif et à encourager des pratiques plus durables. Les propriétaires doivent s’adapter rapidement pour optimiser leur rentabilité tout en respectant les nouvelles règles.
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